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財務戦略

財務方針

本投資法人は、安定収益の実現、運用資産の着実な成長及び効率的な運用を図るために、以下に掲げる方針に従い、資金の調達及び運用を行います。

投資口の追加発行
投資口の追加発行は、新たに取得する不動産の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率(LTV)、経済市況等を総合的に勘案のうえ、投資口の希薄化にも配慮しつつ機動的に行います。
借入れ及び
投資法人債の発行
LTVの水準は、資金余力の確保に留意した設定とし、原則として60%を上限とします。
安定的な財務基盤を構築し、将来の成長戦略を支えるため、メインバンク体制を確立しつつ、資金調達先の多様化にも積極的に取り組みます。
資金管理
資金需要に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案のうえ、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
減価償却費相当額のうち、現預金として留保した後の残額を、経済環境及び不動産市場の動向、並びに本投資法人の保有資産の状況及び財務状況等を総合的に勘案のうえ、毎計算期間における減価償却費の40%を上限として、毎期継続的に、投資主への利益を超える金銭の分配に充当し、効率的な資金管理を図ります。

利益を超える金銭の分配( 利益超過分配( 出資の払戻し))の実施

本投資法人が投資する施設は、資産全体の価値に占める建物の価格の割合がオフィスビル等と比較して相対的に高くなる傾向にあり、結果として高い減価償却費を計上することが見込まれます。一方で、本投資法人が費用を負担する修繕は、賃貸借契約において躯体及び主要構造部分に限定されている施設もあることから、減価償却費に比べて設備更新等に要する費用は低額となる傾向があります。こうした事情を斟酌し、本投資法人は、毎計算期間における減価償却費の40%を上限(注1)として利益超過分配(出資の払戻し)を継続して実施する方針としています(注2)。

利益を超える金銭の分配( 利益超過分配( 出資の払戻し))の実施

(注1) クローズド・エンド型の投資法人は計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利益超過分配(出資の払戻し)を行うことが可能とされています(投信協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」)。
(注2) 各取得済資産に係る東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社アセッツアールアンドディーによる建物調査診断報告書に記載の緊急修繕費用、短期修繕費用及び長期修繕費用を合計した額の6ヶ月平均額は22百万円です。
本投資法人は、建物部分の減価償却費の算定方法につき、定額法を採用しており、平成26年4月1日から同年9月30日までの期間における取得済資産(チャームスイート緑地公園、レストヴィラ広島光が丘、レストヴィラ相模原中央、さわやか海響館、さわやか鳴水館、さわやかはーとらいふ西京極、ニチイケアセンター福島大森、ヴェルジェ枚方)の減価償却費は月額平均で11百万円となっており、同じ会計処理で計算した場合の平成26年11月1日から平成27年4月30日までの期間における取得済資産(スーパー・コートJR奈良駅前、レストヴィラ衣笠山公園、さわやか日の出館、さわやかリバーサイド栗の木、さわやか大畠参番館、ラ・ナシカあらこがわ)の減価償却費(予想)は月額平均11百万円を想定しています。また、同様の会計処理で計算した場合の取得済資産 (計14物件)の平成26年11月1日から平成27年4月30日までの期間における減価償却費(予想)は月額平均23百万円を想定しています。

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