日本ヘルスケア投資法人 2017年4月期(第6期)決算説明資料  

Section 5 ヘルスケア業界を取り巻く環境

最後に、投資価格が軟調なことについては、当投資法人の大きな課題の一つだと考えております。内部成長が限定的であるため、外部成長がREITとして大きなドライバーとなる中、2017年4月期以降、物件を取得出来ていないことにあると考えております。キャピタルマーケットでは影が薄くなっているかもしれませんが、取得チームとしては色々と動いており、不動産のマーケットにおいては、それなりに認知されていると思っております。開発物件は相当時間のかかる仕事であり、例えば、住宅REIT登場後、REITのために賃貸マンションを作っても良いと思う開発者が現れるのに2年位かかったと認識しております。ヘルスケアREITも現状3銘柄となり、それらがしっかり物件を買っていると認識されて来たため、ようやくハウスメーカーなどから、従来から個人の土地の有効活用として営業していたものを、ヘルスケアREITに土地、建物も売ろうという話が出始めております。本部から、このようなビジネスモデルがあるから動くようにというオーダーが出て来ている流れは、1つの大きな変化だと思っております。今後、開発案件は大きなパイプラインとなっていくと考えております。老人ホームは8割以上が個人オーナーであるために、物件取得がなかなか進まない中、開発案件についてはこれからさらに注力していきたいと思っております。

また、介護保険報酬が厳しく、人材確保も難しい中、オペレーター自体の経営が小さいと成り立たないということから、M&Aが進んでおり、その中でヘルスケアREITを使ってアセットを軽くしようという動きも出てきております。当投資法人には毎週平均4件位新しい情報を頂きますが、オペレーターのクレジットやトラックレコードが弱いということでかなり削られ、その中から1件を真剣に検討出来れば良いレベルです。建物も立地も良く、オペレーターさえしっかりしていれば取得出来るという物件が、M&Aが進むことにより真剣に投資検討が出来る流れが見えてきつつあることも、ヘルスケアREITが上場し、スタートして2-3年経った時点での動きだと考えております。

2017年に臨時の介護保険報酬の改定がありましたが、来年は医療と介護がセットで改定される予定で、医療と介護の連携がさらに強化されるという流れにあります。そのような中、今まで付き合いが出来ていなかった医療法人が運営するサービス付き高齢者向け住宅や病院とセットで運営されている老人ホーム等に取り組みやすくなると予想しております。介護保険報酬については厳しい部分もありますが、全体の流れが合理化されている中、ヘルスケアREITの使い方を当局が考えている部分もあるため、このチャンスを上手く活かして行きたいと考えております。

以上で説明を終わります。ご清聴有難うございました。